Los retos de las comunidades de propietarios frente a la rehabilitación

Los edificios representan, según su emplazamiento y la actividad que se desarrolle en ellos, entre un 25% y un 35% del consumo de energía en España, y entre el 10% y el 12% de las emisiones de gases de efecto invernadero. Reducir su huella de CO2 es uno de los principales desafíos en este momento.

Hay mucho trabajo por delante si tenemos en cuenta que más del 80% del parque edificado se construyó antes de 1980, cuando la normativa era más permisiva.

A partir de 2013, con la entrada del certificado energético obligatorio para las viviendas nuevas o en alquiler, se sabe que la mayor parte de los edificios existentes son de clase D, E, F y G, las peores en cuanto a eficiencia.

Estos son, a grandes rasgos, las características de la situación actual:

  • Una vivienda de clase A es un 90% más eficiente energéticamente que una con clasificación G, equivalente a un consumo de 56 kW/h m2 en las de clase A, frente a los 516 kW/h m2 en las de clase G.
  • Estos datos indican que alcanzar los objetivos en materia de reducción de emisiones de CO2 para el año 2030 supone rehabilitar energéticamente diez veces más de lo realizado hasta el momento.
  • La rehabilitación energética es la estrategia más efectiva para disminuir el consumo de energía en los edificios.
  • La implantación de energías renovables puede suponer en muchos casos una inversión difícil de asumir para muchos propietarios. La solución vendrá a través del desarrollo de nuevos modelos de negocio y el despliegue de un mayor número de empresas de servicios energéticos ESCO, que irán evolucionando a medida que se desarrollen los nuevos nichos de mercado.
  • De momento, los edificios que mayores medidas de eficiencia energética han adoptado son los terciarios, con mucha diferencia sobre los residenciales, y lo mismo ocurre en los proyectos de obra nueva.
  • En aplicación del CTE y la normativa sobre Edificios de Energía Casi Nula  (EECN), todos los nuevos edificios y las grandes rehabilitaciones deben ser por ley muy eficientes, y la poca energía que consumirán deberá proceder, en su mayoría, de fuentes renovables.

Transacciones energéticas en hogares más sostenibles

Entramos en una década en la que, como usuarios, somos participantes activos de un nuevo modelo de gestión energética. Un nuevo sistema que nos depara continuos cambios disruptivos y en el que una parte muy importante se realizarán en nuestras viviendas y espacios de trabajo.

Los edificios energéticamente sostenibles,
con placas y hasta vidrios de generación fotovoltaica,
 son ya una tendencia que definirá
un nuevo modelo de gestión energética

En plena era de los algoritmos, la inteligencia artificial y las redes interconectadas, el sistema energético ofrece un servicio holgado con un tremendo coste medioambiental para atender sin riesgo de colapso los picos de demanda.

En poco tiempo vamos a vivir un cambio de paradigma hacia un modelo energético sostenible, que no se limitará a la transición hacia las fuentes de generación renovables, sino que hay que sumar también un modelo de cogeneración y co-distribución que tiene lugar en el hogar y en el actual consumidor como su principal protagonista. 

El actual modelo energético, que perdura desde principios del siglo XX, dará paso a otro nuevo que añadirá elementos y caudal de energía.

Un ejemplo basado en la innovación real: las baterías de un pequeño coche eléctrico que esté aparcado en el garaje pueden cubrir la demanda de electricidad de una vivienda convencional de 90 m2 durante toda una semana. Para ello, solo tenemos que aplicar cierta tecnología que permita la reciprocidad de cargas en el sistema.

Estamos a un paso de iniciar el modelo smart grid, pequeñas redes interconectadas para que su eficiencia crezca de forma exponencial con la electricidad como base del sistema. Un modelo pionero a pequeña escala que ya funciona en los países escandinavos, Holanda, California y Australia.

Los principales retos de las comunidades de propietarios

Se podría decir que los principales retos de las comunidades son tres y están bastante definidos:

1. Estrategia definida, la clave del éxito

Inicialmente es fundamental definir e identificar las soluciones y servicios que transformen el edificio de  una manera sostenible e integral, permitiendo así a los propietarios asumir su propia gestión de la energía, el consumo y el confort. Esto implica incorporar soluciones pasivas que reduzcan la demanda energética, soluciones activas que incorporen a las energías renovables como fuente principal de energía y modelos de gestión participativa basados en la digitalización y el empoderamiento de los propietarios

Para desarrollar una estrategia eficaz es prioritario realizar una auditoría energética basada en soluciones reales efectivas y factibles, llegando posteriormente, y de la mano de los administradores de fincas,  a los acuerdos necesarios para la implantación y el inicio del proceso de transformación.

Las auditorías energéticas, base fundamental de la transición energética en el sector residencial, deben ser realizadas por un equipo técnico especializado compuesto por arquitectos, ingenieros y gestores energéticos formados para el desarrollo de dichas actuaciones, que incluyen la utilización de innovadores sistemas de monitorización, análisis de datos o incluso la utilización de drones para la toma de termografías.

2. Financiación, el talón de Aquiles del cambio de modelo

La financiación es una de las principales barreras cuando se pretende abordar un proceso de rehabilitación. El crédito ha estado restringido a las comunidades de propietarios por su falta de personalidad jurídica.

Sin embargo, actualmente existen diferentes tipos de financiación para afrontar este tipo de obras:

  • Fondos propios
  • Financiación bancaria
  • Subvenciones públicas estatales, regionales y/o locales, así como entidades públicas oficiales como el Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE).

A la hora de acometer el proyecto, los vecinos deben tener en cuenta que las ayudas públicas se abonan una vez terminada la obra y por ello es recomendable estudiar en detalle el proyecto que se va a realizar y valorar, en el caso de no disponer del 100% de los recursos por adelantado, qué financiación bancaria de adapta mejor a sus necesidades. 

Actualmente se están desarrollando nuevos modelos de financiación a largo plazo y ya hay varias entidades especializadas en fórmulas ESE, donde garantizando un nivel de confort y abonando unas cuotas reducidas a largo plazo, se pueden acometer todas las actuaciones pasivas y activas dentro de la edificación.

3. Coordinación, acompañamiento o gestión energética

Por último, es fundamental incorporar la figura del gestor energético entendida como el profesional que, de manera constante y permanente, acompaña a la comunidad de propietarios en la gestión diaria de todo lo relacionado con la energía y el confort en la comunidad.

La Federación Nacional de Gestores Energéticos (FENAGE) define al Gestor Energético como un profesional técnico que, por sí mismo o integrado en alguna empresa instaladora, de ingeniería, de diseño, etc, y combinando una formación multidisciplinar en todas las áreas energéticas y tecnológicas, aplica criterios de eficiencia energética en los proyectos de servicios o instalaciones, y que integra dentro de los mismos un asesoramiento independiente e integral en la materia.

Del mismo modo, un profesional puede considerarse realmente Gestor Energético cuando, combinando formación y experiencia, puede hacer frente a cualquier reto que tenga como objetivo un ahorro energético, ya sea de manera independiente o coordinando empresas especializadas.

La coordinación de las labores técnicas, administrativas y energéticas es fundamental para conseguir el máximo nivel de confort al menor coste posible. En este sentido, un buen servicio de acompañamiento debe abarcar:

  • La creación de las comisiones de obra
  • La verificación de los ahorros
  • La supervisión de los procesos de contratación de empresas
  • El análisis de las estrategias y la apuesta por la incorporación de las energías renovables y la digitalización del edificio.

Soluciones tecnológicas de gestión energética.

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